房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎(chǔ)及風(fēng)險(xiǎn)防范。
一、房地產(chǎn)代建模式的定義及分類。
基于委托方的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類，其中商業(yè)代建又分為項(xiàng)目代建和資本代建兩類。
1. 商業(yè)代建。
所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的代建模式。項(xiàng)目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。
( 1) 項(xiàng)目代建。
項(xiàng)目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)工程營(yíng)造和銷售任務(wù)，通過(guò)管理和品牌輸出，為委托方提供項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程管理與服務(wù)，并依據(jù)項(xiàng)目銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。
在項(xiàng)目代建運(yùn)作過(guò)程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需全部資金，擁有項(xiàng)目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。
( 2) 資本代建。
資本代建與項(xiàng)目代建的運(yùn)作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。
2. 政府代建。
政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。
相對(duì)于商業(yè)代建而言，政府代建項(xiàng)目的利潤(rùn)較低，但通過(guò)參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場(chǎng)占有量的同時(shí)，也可獲取更多的社會(huì)資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。
二、商業(yè)代建模式的發(fā)展基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時(shí)間和成熟程度均較商業(yè)代建見(jiàn)長(zhǎng)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險(xiǎn)防范。
1. 合作雙方對(duì)開發(fā)理念認(rèn)知的一致性。
委托方對(duì)代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來(lái)自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營(yíng)造的經(jīng)驗(yàn)，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來(lái)確保項(xiàng)目的議價(jià)能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產(chǎn)品營(yíng)造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應(yīng)的品質(zhì)、成本要求與委托方對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知存在著一定差距。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營(yíng)造的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致，以保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
2. 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量。
代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵，而實(shí)現(xiàn)品牌輸出最重要的因素
便是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。
代建方要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。
3. 土地與資金的保障力度。
雖然代建方不承擔(dān)項(xiàng)目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本，但為保障項(xiàng)目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項(xiàng)目開發(fā)按計(jì)劃推進(jìn)，項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)。
三、商業(yè)代建模式的風(fēng)險(xiǎn)與防范。
目前，經(jīng)過(guò)部分代建企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與嘗試，商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展前景，但也顯露出一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)險(xiǎn)，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。
1. 委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)與防范。
上文中已經(jīng)提到，委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，存在因委托方各類干預(yù)而影響項(xiàng)目推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)，雙方在簽約時(shí)應(yīng)建立科學(xué)合理的決策機(jī)制，注重合約規(guī)劃與成本控制，保障雙方利益最大化。
2. 政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)與防范。
目前，由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的設(shè)計(jì)、工程調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中仍屢見(jiàn)不鮮。代建方須優(yōu)化項(xiàng)目拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項(xiàng)目，同時(shí)嘗試建立“政府 - 委托方 - 代建方”三方合約機(jī)制，降低項(xiàng)目不確定性。
3. 合作履約風(fēng)險(xiǎn)與防范。
商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實(shí)際勞動(dòng)，因而代建合作履約風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方和承建方。在委托方層面，要依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)計(jì)代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權(quán)責(zé)范圍，同時(shí)慎用設(shè)計(jì)資源，保障企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán); 在承建方層面，要加強(qiáng)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，同時(shí)選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長(zhǎng)期合作機(jī)制。
綜上所述，商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國(guó)政策和市場(chǎng)環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過(guò)程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。委托方、代建方應(yīng)積極探索改良渠道，通過(guò)代建模式優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。
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